Málsnúmer 1802018
Vakta málsnúmerSkipulags- og umferðarnefnd - 124. fundur - 12.02.2018
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála sendir afrit kæru dags. 7. febrúar sl. ásamt fylgiskjölum, móttekin af nefndinni s.d., vegna ákvörðunar Rangárþings ytra um að hafna beiðni kæranda um leyfi til að setja niður smáhýsi sem nýtast sem gistihús á lóð félagsins að Rangárbakka 2, Rangárþingi ytra.
Skipulagsnefnd felur skipulagsfulltrúa að óska eftir fresti fram yfir næsta fund skipulagsnefndar til að skila rökstuðningi. Nefndin felur formanni ásamt skipulagsfulltrúa að taka saman gögn varðandi málið.
Skipulags- og umferðarnefnd - 125. fundur - 12.03.2018
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála sendi afrit kæru dags. 7. febrúar sl. ásamt fylgiskjölum, móttekin af nefndinni s.d., vegna ákvörðunar Rangárþings ytra um að hafna beiðni kæranda um leyfi til að setja niður smáhýsi sem nýtast sem gistihús á lóð félagsins að Rangárbakka 2, Rangárþingi ytra. Farið var fram á rökstuðning að baki ákvörðunar sveitarstjórnar. Skipulagsfulltrúi kallaði eftir fresti til að setja saman rökstuðning og var hann veittur til 15. mars nk.
Skipulagsnefndin leggur fram eftirfarandi rökstuðning:
Í gildandi aðalskipulagi 2010-2022 segir um verslunar- og þjónustusvæði á Hellu að gera skuli fyrst og fremst ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi, m.a. ferðaþjónustu. Á tiltekinni lóð sem um ræðir, Rangárbakka 2 segir í greinargerð: "Á þessum reit er blómaverslun og möguleiki á frekari uppbyggingu." Ekki er minnst á frekari uppbyggingu smáhýsa á lóðinni.
Í kæru umsækjanda kemur fram að um sambærileg áform séu að ræða og á lóð nr. 8 við sömu götu, en þar er rekin ferðaþjónusta, m.a. í sambærilegum smáhýsum ásamt tengingu við tjaldsvæði. Síðasta smáhýsi sem byggt var á þeirri lóð var um 1993 fyrir utan tvö hús sem byggð voru 2010. Uppbygging lóðanna núna er allt önnur en lagt var upp með 1993. Áform umsækjanda fela í sér miklar breytingar á nýtingu lóðar nr. 2 sem er einungis með eitt verslunarhús. Stærð lóðarinnar er heldur ekki nema um 3500 m2. Nefndin telur því að uppbygging með smáhýsum á lóð 2 geti ekki talist sambærileg og núverandi aðstæður á lóð nr. 8.
Stefna sú sem sett er fram í endurskoðun aðalskipulagsins, sem nú er í vinnslu, tekur einmitt mið af breyttri stefnu m.a. að teknu tilliti til ferðaþjónustu. Í tillögu að breyttu aðalskipulagi 2016-2028 er umræddu svæði fyrir lóðir 2 og 4 við Rangárbakka breytt úr verslunar- og þjónustusvæði yfir í miðsvæði. Ef breyting er samþykkt mun það hafa áhrif á umhverfi og yfirbragð byggðar á svæðinu, þar á meðal á ásýnd þéttbýlisins varðandi aðkomu úr vestri. Það er álit nefndarinnar að uppbygging fjölda smáhýsa til útleigu gistinga færi betur við jaðar heldur en innan væntanlegs miðsvæðis.
Í skipulagsreglugerð segir um Miðsvæði: "svæði fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjónar heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, svo sem verslanir, skrifstofur, þjónustustofnanir, hótel, veitinga- og gistihús, menningarstofnanir og önnur hreinleg atvinnustarfsemi sem talin er samræmast yfirbragði og eðli starfsemi miðsvæðis". Það er álit nefndarinnar að yfirbragð smáhýsabyggðar á tiltekinni lóð samræmist ekki skilgreiningu fyrir miðsvæði.
Í gildandi deiliskipulagi fyrir svæðið dags. 20.3.2013 segir um næstu lóð, Rangárbakka 4, við hlið umræddrar lóðar að lóðin sé fyrir Gistihús/hótel á 1-2 hæðum og að mænishæð sé heimil allt að 12 metrar. Nefndin telur augljóst að frekari uppbygging á lóð 2 skuli frekar eiga að fylgja slíkri stefnu heldur en að miða skuli við fjölda smáhýsa.
Í gildandi aðalskipulagi 2010-2022 segir um verslunar- og þjónustusvæði á Hellu að gera skuli fyrst og fremst ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi, m.a. ferðaþjónustu. Á tiltekinni lóð sem um ræðir, Rangárbakka 2 segir í greinargerð: "Á þessum reit er blómaverslun og möguleiki á frekari uppbyggingu." Ekki er minnst á frekari uppbyggingu smáhýsa á lóðinni.
Í kæru umsækjanda kemur fram að um sambærileg áform séu að ræða og á lóð nr. 8 við sömu götu, en þar er rekin ferðaþjónusta, m.a. í sambærilegum smáhýsum ásamt tengingu við tjaldsvæði. Síðasta smáhýsi sem byggt var á þeirri lóð var um 1993 fyrir utan tvö hús sem byggð voru 2010. Uppbygging lóðanna núna er allt önnur en lagt var upp með 1993. Áform umsækjanda fela í sér miklar breytingar á nýtingu lóðar nr. 2 sem er einungis með eitt verslunarhús. Stærð lóðarinnar er heldur ekki nema um 3500 m2. Nefndin telur því að uppbygging með smáhýsum á lóð 2 geti ekki talist sambærileg og núverandi aðstæður á lóð nr. 8.
Stefna sú sem sett er fram í endurskoðun aðalskipulagsins, sem nú er í vinnslu, tekur einmitt mið af breyttri stefnu m.a. að teknu tilliti til ferðaþjónustu. Í tillögu að breyttu aðalskipulagi 2016-2028 er umræddu svæði fyrir lóðir 2 og 4 við Rangárbakka breytt úr verslunar- og þjónustusvæði yfir í miðsvæði. Ef breyting er samþykkt mun það hafa áhrif á umhverfi og yfirbragð byggðar á svæðinu, þar á meðal á ásýnd þéttbýlisins varðandi aðkomu úr vestri. Það er álit nefndarinnar að uppbygging fjölda smáhýsa til útleigu gistinga færi betur við jaðar heldur en innan væntanlegs miðsvæðis.
Í skipulagsreglugerð segir um Miðsvæði: "svæði fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjónar heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, svo sem verslanir, skrifstofur, þjónustustofnanir, hótel, veitinga- og gistihús, menningarstofnanir og önnur hreinleg atvinnustarfsemi sem talin er samræmast yfirbragði og eðli starfsemi miðsvæðis". Það er álit nefndarinnar að yfirbragð smáhýsabyggðar á tiltekinni lóð samræmist ekki skilgreiningu fyrir miðsvæði.
Í gildandi deiliskipulagi fyrir svæðið dags. 20.3.2013 segir um næstu lóð, Rangárbakka 4, við hlið umræddrar lóðar að lóðin sé fyrir Gistihús/hótel á 1-2 hæðum og að mænishæð sé heimil allt að 12 metrar. Nefndin telur augljóst að frekari uppbygging á lóð 2 skuli frekar eiga að fylgja slíkri stefnu heldur en að miða skuli við fjölda smáhýsa.